Cómo hacer frente al impago de los alquileres turísticos

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El Registro de Morosos Icired permite su prevención gracias a la información compartida y su consulta gratuita

Llega el verano y el alojamiento turístico constituye una alternativa cada vez más utilizada por muchos a la hora de escoger dónde pasar su estancia en distintas ciudades del mundo.  En el caso de Airbnb, plataforma para este tipo de alquileres con origen en 2008 en Estados Unidos y posteriormente introducida en España en 2013, la misma se ha convertido en la empresa de turismo más grande del mundo. Sin embargo, el impago de los alquileres turísticos, es una problemática que afecta al sector cada vez con más frecuencia.

Desde el inicio de este tipo de alquileres en España, los gobiernos han tratado de regularlos, encontrándose con un laberinto legal para ello Así, en el art. 150 de la Constitución Española, se transfieren competencias a las Comunidades Autónomas, por otra parte, la Ley de Arrendamientos Urbanos 29/1994 con la reforma de esta Ley en 2013, en el art. 5 e) excluyó de la misma las cesiones temporales de una vivienda amueblada, comercializada o promocionada en canales de oferta turística, realizada con finalidad lucrativa, sometidas a régimen específico derivado de “normativa sectorial”. Lo anterior trajo como consecuencia la aprobación de normas, Decretos, Ordenanzas para regular esta actividad de acuerdo a la Comunidad Autónoma de que se trate.

Recientemente el 1 de marzo de 2019, el gobierno aprobó el Real Decreto-Ley 7/2019 de medidas urgentes en materia de vivienda y alquiler que incluye la modificación de la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU) y de la Ley de Propiedad Horizontal (LPH), medidas impulsadas desde el Ministerio de Industria, Comercio y Turismo que impone nuevos límites y costes a los pisos turísticos.

Efectivamente, el Real Decreto-Ley 7/2019 de medidas urgentes en materia de vivienda y alquiler contempla que:

a) Las comunidades de propietarios podrán por acuerdo de una mayoría de 3/5 partes limitar o condicionar el ejercicio de la actividad de alquiler turístico o fijar unas determinadas condiciones para su ejercicio.

b) La comunidad podrá establecer incrementos de hasta un 20% en la participación en los gastos comunes por parte de las viviendas de uso turístico.

c) Será necesario disponer de los títulos habilitantes necesarios para el ejercicio de dicha actividad, cumpliendo lo dispuesto en la normativa sectorial turística de aplicación.

ALQUILERES TURÍSTICOS DE LARGA ESTANCIA

Para el turista o para quien va de trabajo a algún sitio, el alojamiento turístico provee un sitio más parecido a una casa y proporciona un ambiente más personal. Sin embargo, para los propietarios muchas veces el alquilar una propiedad se convierte en un problema al momento de cobrar al huésped la renta, sobre todo, en aquellos casos de huéspedes de larga estancia.

En este caso el propietario muchas veces no sabe cómo actuar y comienza así el calvario del cobro con llamadas e intentos de contactar e instar al huésped al pago, y la consecuente actitud por parte de éste, de dilatar o incluso evitar el pago debido.

Este caso es muy particular por cuanto involucra a una persona natural que ofrece en alquiler temporal su propiedad a través de una plataforma creada y dedicada a este fin.

Generalmente en este tipo de alquileres de larga estancia donde se contempla una duración de 28 o más noches en el caso de Airbnb, el cobro del primer mes se hace por adelantado y el resto se cobra mes a mes. La tarifa mensual se establece al comienzo de la reserva y no varía a lo largo de esta.

Pero el arrendamiento de una propiedad turística por larga estancia, podría, de acuerdo a la legislación de cada lugar, darle al huésped ciertos derechos como arrendatarios, aunque el poseer una licencia turística, significa que el alquiler es con motivos turísticos, lo que hace que se dificulte el considerar este alojamiento como alquiler de vivienda habitual, ya que –como dijimos-, el mismo está enmarcado dentro la normativa del sector turístico.

Por eso antes de comenzar la actividad de alquiler de viviendas de uso turístico de manera legal, se debe obtener una licencia de vivienda turística, siendo potestad de cada Comunidad Autónoma establecer los requisitos para su obtención, por lo que se recomienda consultar la normativa y legislación aplicable para el caso, aunque la misma es defectuosa y deja muchas lagunas legales.

Para los casos que se quiera alquilar una propiedad por larga estancia, es recomendable firmar un contrato bien detallado con el huésped, que incluya descripción del apartamento, el motivo turístico del alquiler, el precio, la duración, las obligaciones de las partes, la terminación del contrato, pago de tasa o impuesto turístico etc., esto con el fin de evitar en lo posible el que el alquiler turístico se convierta en un alquiler habitual.

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Ante este riesgo, el arrendador de propiedades turísticas cuenta con ICIRED, ya que su fichero de deudores puede ser consultado por cualquiera. Esto constituye la mejor alternativa al momento de alquilar la propiedad, reduciendo el riesgo de que el huésped a quien se pretende alquilar la propiedad, sea una persona con un historial económico negativo.

Esto es posible ya que una vez incluido un moroso en el fichero de ICIRED, esta plataforma funciona como un sistema de información central de riesgo, lo que afectará negativamente la calificación del mismo como huésped en sitios en línea destinados al alquiler turístico, así como su historial crediticio, con consecuencias negativas al momento de solicitar un crédito o préstamo, ya que tanto los bancos como las entidades financieras tendrán acceso a dicha información.

¿Y SI EL HUÉSPED NO PAGA?

Aunque el alquiler de propiedades con fines turísticos está poco regulado, como es sabido, la falta de pago no acarrea pena de prisión a menos de que se haya cometido algún delito punible.

El cobro de deudas –en este caso el pago de alquiler de una propiedad con fines turísticos- constituye hoy en día un verdadero dolor de cabeza para los arrendadores quienes, además del riesgo de no recuperar su dinero, deben ejercitar acciones que van desde las más sencillas como instar al deudor al pago, hasta complicados juicios que hacen incierta la satisfacción de su deuda, aún en el caso de haber obtenido una sentencia favorable, todo ello sin contar el dinero que dejan de percibir durante todo el proceso.

Así las cosas, se debe agotar en primera instancia el cobro de lo adeudado mediante una manera amistosa antes de interponer una demanda, mediante el envío de un burofax o cualquier otro medio fehaciente con indicación la deuda detallada y plazo para su pago, haciéndole saber al huésped moroso que en caso de incumplimiento por su parte, se considerará agotada la vía amistosa, hará que el contrato (verbal o escrito) se considere rescindido y en consecuencia deberá abandonar el inmueble, sirviendo esto como prueba del agotamiento de la vía extrajudicial ante un Juzgado.

Agotada la vía extrajudicial, el arrendador de un inmueble cuyo huésped incurra en impago, deberá interponer una demanda de juicio verbal de desahucio a fin de recuperar la finca y satisfacer el cobro de la deuda. El propietario solicitará al Juez que declare la resolución del contrato y ordene el desalojo del inmueble.

También puede el propietario reclamar en el mismo procedimiento, el abono de las rentas pendientes de pago y las que se acumulen hasta el efectivo desalojo de la finca, debiendo indicar si se permite la enervación, esto es, si el huésped deudor puede pagar las cantidades adeudadas y continuar con el arrendamiento del inmueble. Esto lo podrá hacer sólo una vez. El Juzgado competente será el de Primera Instancia del lugar donde radique el inmueble.

Con la entrada en vigor del Decreto-Ley 7/2019 del 1 de marzo de medidas urgentes en materia de vivienda y alquiler, en aquellos juicios de desahucio por falta de pago de rentas o cantidades debidas, después de la admisión, se le da un plazo de 10 días al inquilino para que desaloje el inmueble, pague las cantidades adeudadas al demandante o, en caso de enervación, es decir, pague o ponga a disposición de éste, ya sea en el tribunal o notarialmente el importe de las cantidades reclamadas en la demanda y el de las que adeude en el momento de dicho pago enervador del desahucio.

También puede el huésped demandado formular oposición indicando las razones por las que, a su entender, no debe, en todo o en parte, la cantidad reclamada o las circunstancias relativas a la procedencia de la enervación. Así, tras la interposición de la demanda y pasados 10 días desde del requerimiento al inquilino sin que éste enerve la acción o se oponga, se pasa directamente al lanzamiento en la fecha fijada para ello.

Aquí hay que tener en cuenta que, de acuerdo con el nuevo Decreto-Ley 7/2019 de 1 de marzo de medidas urgentes en materia de vivienda y alquiler, que en caso de que los servicios sociales determinen que existe una vulnerabilidad social y/o económica, el juzgado suspenderá el proceso durante un plazo máximo de 1 mes si el demandante es persona natural o de 3 si la demandante es una persona jurídica.

ICIRED, LA SOLUCIÓN FRENTE AL RIESGO DE IMPAGOS

Es, por ello, que para hacer frente a los impagos por parte de los huéspedes que alquilan una propiedad con fines turísticos, existe ICIRED. Y es que esta plataforma, constituye una base de datos que permite intercambiar información sobre impagos comerciales tanto de personas jurídicas como de personas físicas, constituyéndose así en una herramienta fundamental al momento de escoger a quien arrendará nuestro inmueble.

Esto es posible ya que ICIRED recoge las publicaciones de los impagos de sus usuarios y permite que cualquier tercero pueda consultar dicha información, facilitando así la prevención de la morosidad al recoger y suministrar información de gran relevancia para conocer la solvencia de personas físicas y jurídicas.

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