Impago de la renta y morosidad

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Conoce cómo minimizar el riesgo de impago al alquilar tu vivienda

El impago de la renta por parte de los inquilinos y la morosidad en general afectan cada día más a distintos sectores de la sociedad.  A lo largo de la historia los morosos siempre han existido y el cobro de sus deudas siempre ha generado problemas.  Ya en el Código de Hammurabí, se encontraban normas expresas acerca de los préstamos, la usura y las penas para los deudores contumaces.

Por otra parte, en el Imperio Romano, el deudor que no pagaba sus deudas era encerrado en la cárcel y si no pagaba su deuda o alguno de los familiares lo hacía, entonces era vendido como esclavo; y si su acreedor no podía venderlo porque no calificaba para ser esclavo, entonces éste podía ejecutarlo.  Así, de esta manera el acreedor cobraba su deuda.

También durante la Edad Media, los deudores eran sometidos al escarnio público paseándolos disfrazados por las calles.  Posteriormente en el siglo XVI, el Emperador Carlos I de España dictó un decreto que castigaba a los deudores con la pena de muerte en la horca, pena ésta que fue sustituida por la pena de prisión en caso de no pagar las deudas. 

Actualmente, la falta de pago no acarrea pena de prisión, a menos de que hayan cometido algún delito punible.  El cobro de deudas y el impago de la renta constituyen hoy en día un verdadero dolor de cabeza para los acreedores quienes, ante el riesgo de no recuperar su dinero, deben ejercitar acciones que van desde las más sencillas como instar al deudor al pago, hasta complicados juicios que hacen incierta la satisfacción de su acreencia, aún en el caso de haber obtenido una sentencia favorable.

Para atacar el problema del impago de la renta, en marzo de este año el Gobierno aprobó el  Real Decreto-Ley 7/2019 relativo a medidas urgentes en materia de vivienda y alquiler.  Este Decreto-Ley modifica, artículos de la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU),  de la Ley de Enjuiciamiento Civil (LEC) y de la Ley del Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales y Actos Jurídicos Documentados (ITP–IAJD) y el mismo está en vigor, por lo que afecta directamente a los contratos suscritos en España a partir del 6 de marzo de 2019.

Las disposiciones aprobadas constituyen avances  que benefician al arrendatario de una vivienda, pero los arrendadores continúan con esa espada de Damocles ante el temor del impago de la renta estipulada en el contrato.  Ante esta inquietud, el arrendador cuenta con ICIRED, ya que su fichero de deudores puede ser consultado por cualquiera.  Esto constituye la mejor alternativa al momento de alquilar la propiedad, para así reducir el riesgo de que el arrendatario sea un moroso serial o recurrente. Esto es posible ya que una vez incluido un moroso en el fichero de ICIRED, esta plataforma funcionará como un sistema de información central de riesgo, lo que afectará negativamente su  historial crediticio. 

De esta forma, tanto los bancos como las entidades financieras al tener acceso a dicha información, podrán de acuerdo a la evaluación del riesgo negarle préstamos o créditos al arrendatario moroso.

CÓMO PROCEDER AL COBRO DEL ALQUILER

VÍA EXTRAJUDICIAL

Como ocurre en toda deuda, cuando surge el impago de la renta se debe agotar en primera instancia el cobro mediante una manera amistosa antes de interponer una demanda.  Puede hacerse mediante el envío de un burofax o cualquier otro medio fehaciente con indicación la deuda detallada y plazo para su pago, haciéndole saber al arrendatario moroso que en caso de incumplimiento por su parte, hará que el contrato se considere rescindido y en consecuencia deberá abandonar el inmueble.   De esta manera, además de acreditar ante el juzgado el agotamiento de la vía extrajudicial, se evita que el arrendatario moroso enerve el desahucio mediante el pago de las cuotas debidas. 

Si el inquilino moroso no paga, podrá entonces el propietario interponer demanda judicial en el juzgado donde se encuentre el inmueble, mediante el procedimiento de juicio verbal.  Desde luego esta sería la mejor forma de cobrar la deuda, sin embargo es bien sabido que en muchas oportunidades, resulta una vía infructuosa.

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VÍA JUDICIAL

Agotada la vía extrajudicial, el arrendador de un inmueble cuyo inquilino incurra en impago de la renta, deberá para interponer una demanda de juicio verbal de desahucio a fin de recuperar la finca y satisfacer el cobro de la deuda.  El propietario solicitará al Juez declare la resolución del contrato y ordene el desalojo del inmueble. También puede el propietario reclamar en el mismo procedimiento, el abono de las rentas pendientes de pago y las que se acumulen hasta el efectivo desalojo de la finca, debiendo indicar si se permite la enervación, esto es, si el arrendatario deudor puede pagar las cantidades adeudadas y continuar con el arrendamiento del inmueble.  Esto lo podrá hacer sólo una vez.  El Juzgado competente será el de Primera Instancia del lugar donde radique el inmueble.

Con la entrada en vigencia del Real Decreto-Ley 7/2019 del 1 de marzo de medidas urgentes en materia de vivienda y alquiler, en aquellos juicios de desahucio por impago de la renta o cantidades debidas, luego de la admisión, se le da un plazo de 10 días al inquilino para que desaloje el inmueble, pague las cantidades adeudadas al demandante o, en caso de enervación, es decir, pague o ponga a disposición de éste, ya sea en el tribunal o notarialmente el importe de las cantidades reclamadas en la demanda y el de las que adeude en el momento de dicho pago enervador del desahucio. 

También puede el inquilino demandado formular oposición indicando las razones por las que, a su entender, no debe, en todo o en parte, la cantidad reclamada o las circunstancias relativas a la procedencia de la enervación. Así, tras la interposición de la demanda y pasados 10 días desde del requerimiento al inquilino sin que éste enerve la acción o se oponga, se pasa directamente al lanzamiento en la fecha fijada para ello.  Aquí hay que tener en cuenta que, de acuerdo con el nuevo Real Decreto-Ley 7/2019 de 1 de marzo de medidas urgentes en materia de vivienda y alquiler, en caso de que los servicios sociales determinen que existe una vulnerabilidad social y/o económica, el juzgado suspenderá el proceso durante un plazo máximo de 1 mes si el demandante es persona natural o de 3 si la demandante es una persona jurídica.

EL REAL DECRETO-LEY 7/2019 DE MEDIDAS URGENTES EN MATERIA DE VIVIENDA Y ALQUILER. NOVEDADES CONTEMPLADAS EN  MISMO.

Dentro de las novedades contempladas en el Real Decreto-Ley 7/2019 de medidas urgentes en materia de vivienda y alquiler se encuentran las siguientes:

  1. Se alargan los contratos de 3 a 5 años (o 7 si el arrendador es una empresa) e impide subidas de renta dentro del contrato por encima del IPC.
  2. Se establece el preaviso para renovar o no el contrato, de 4 meses para el arrendador y 2 al arrendatario, con lo cual si llegada la finalización del contrato ninguna de las partes notifica a la otra, el contrato prorrogapor plazos anuales hasta un máximo de 3 años, tratándose de de 3 prórrogas de carácter anual, lo que significa que la parte arrendataria puede poner fin a la prórroga cada año, mientras que la parte arrendadora queda obligada a respetar las 3 anualidades de prórroga.
  3. La nueva regulación especifica mediante la modificación de los apartados 3º y 4º del artículo 440 LEC, que el Juzgado tendrá que señalardía y hora exactas para el lanzamiento.
  4. Se introduce un nuevo apartado 5º en el artículo 441 de la LEC, que establece quese informará al demandado que puede acudir a los servicios sociales y, lo más importanteimpone al Juzgado la obligación de comunicar, de oficio, la existencia del procedimiento a servicios socialesSi éstos confirman que se trata de una situación de vulnerabilidad social y/o económica, esta circunstancia será notificada al Juzgado, el cual suspenderá el proceso durante un plazo máximo de 1 mes si el demandante es persona natural o de 3 meses si es una persona jurídica, alargando así el plazo máximo de suspensión que hasta ahora era de un máximo de 2 meses.

EL RIESGO DE IMPAGO ¿CÓMO MINIMIZARLO AL MOMENTO DE ALQUILAR UNA PROPIEDAD?

Es bien sabido que el contratar un seguro de alquiler o exigir una fianza o un aval bancario protegerá al arrendador frente al riesgo de impago de la renta por parte del arrendatario.  Estas medidas, si bien suelen ser efectivas, ninguna de ellas puede dar más tranquilidad que el arrendar nuestro inmueble, a una persona de la cual tenemos referencia de ser económicamente solvente.  Es por ello que para hacer frente a los impagos, existe ICIRED.

Y es que esta plataforma, constituye una base de datos que permite intercambiar información sobre impagos comerciales tanto de personas jurídicas como de personas físicas, constituyéndose así en una herramienta fundamental al momento de escoger a quien arrendará nuestro inmueble.  Esto es posible ya que ICIRED recoge las publicaciones de los impagos de sus usuarios y permite que cualquier tercero pueda consultar dicha información, facilitando así la prevención de la morosidad al recoger y suministrar información de gran relevancia para conocer la solvencia de personas físicas y jurídicas.  Esta información, en este caso de impago de la renta por parte del inquilino, afectará directamente el historial crediticio de éste, con lo cual las entidades financieras al tener acceso a dicha información, pueden de acuerdo a la evaluación del riesgo, negarle préstamos o créditos.

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