Impagos en mi comunidad de vecinos. Las 5 claves para tenerlo claro.

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2027
impagos en mi comunidad
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Hay muchos impagos en mi comunidad de vecinos. Éste es el típico comentario que se puede escuchar en una conversación de cualquier rincón de España para, a continuación, lamentarse de los pocos medios que existen en nuestro país para poder cobrar esas deudas y, por extensión, cualquier otra: mandar mensajes que tienen poca eficacia y luego presentar una demanda para iniciar un procedimiento judicial largo, costoso y de resultado incierto.

¿Por qué es tan frecuente que haya impagos en mi comunidad de vecinos y en las de todo el mundo, prácticamente? El motivo es que las cuotas de comunidad son una de las primeras obligaciones que se dejan de atender cuando una persona no puede o decide que no quiere enfrentar sus deudas, ya sea, en el primer caso, porque se encuentre con problemas económicos y que se han agotado los ahorros y, en el segundo caso, porque se trata de un moroso profesional o un deudor recurrente, que financia su economía particular a costa de ir dejando obligaciones dinerarias sin cumplir. La razón por la que nos encontramos que los impagos en mi comunidad de vecinos tienen lugar como primera obligación que se deja de atender, se debe en parte a que este tipo de deudas son de las que menos perjuicios ocasiona a corto y medio plazo, al menos hasta que transcurre un tiempo y la comunidad se cansa de darle margen al moroso, amparándose el deudor en las relaciones de confianza con sus vecinos ¿Qué hacer?

A continuación, te damos las cinco claves que necesitas saber para conocer lo más importante de este asunto, cómo actuar y a qué atenerte, mediante cinco sencillas preguntas que nos responderán, de algún modo, a la pregunta de qué hacer con los impagos en mi comunidad de vecinos.

Las claves para estar al día sobre la morosidad en comunidades de vecinos.

¿Realmente en mi comunidad tenemos claro cuándo podemos considerar que un vecino (y quizás amigo) ha pasado a ser susceptible de recibir la denominación de moroso? ¿Sabemos qué hay que hacer y qué ocurre cuando hay impagos en mi comunidad de vecinos? Te contamos lo fundamental:

impagos en mi comunidad de vecinos

1º ¿Cuándo se considera moroso a un vecino?

La regulación de las relaciones entre los propietarios de una comunidad de vecinos está regulada en la Ley de Propiedad Horizontal (LPH). El artículo 9 de la citada ley establece las distintas obligaciones que deben cumplir los dueños de la vivienda y, entre ellas, destacan la contribución a los gastos comunes de la comunidad en función a su cuota de participación (facturas de luz, agua, portero…); a los gastos derivados de las obras necesarias (aquellas que aseguren el sostenimiento y conservación del inmueble); y la contribución al fondo de reserva (de forma obligatoria será de, al menos, el 5% del último presupuesto ordinario de la comunidad).

para ese instante en que se han verificado los impagos en mi comunidad de vecinos, podremos considerar al vecino que no ha cumplido con sus obligaciones como moroso

Según el artículo 21.1 de la LPH, estas obligaciones deberán cumplirse por el propietario de la vivienda o local en el tiempo y forma establecidos por la junta. Así, en el momento en que se celebre, los vecinos que no estén al corriente en el pago de todas las deudas vencidas con la comunidad y que no hubiesen impugnado judicialmente las mismas o procedido a su consignación judicial o notarial, podrán participar en sus deliberaciones, si bien no tendrán derecho de voto (art. 15.2 de la LPH). Esto quiere decir que, ya para ese instante en que se han verificado los impagos en mi comunidad de vecinos, podremos considerar al vecino que no ha cumplido con sus obligaciones como moroso y es en virtud de esa consideración por lo que se le priva de ese derecho de voto en la junta y se sitúa en el disparadero para poder ser objeto de reclamaciones extrajudiciales y/o judiciales.

2º ¿Cómo debemos actuar ante impagos en mi comunidad de vecinos?

Lo primero que debemos hacer es ponernos en contacto de forma cordial con el propietario “moroso”, no olvidemos que estamos en una comunidad donde coexisten, puerta con puerta, los propietarios de cada uno de los pisos, de modo que el mantenimiento de unas buenas relaciones de vecindad se antoja casi imprescindible para asegurar una pacífica convivencia. Por eso, deberemos ser, a priori y como norma general, comprensivos y diplomáticos: no es lo mismo un propietario que no paga sin justificación alguna, que aquél que lo hace por falta de recursos económicos y da prueba de ello, en cuyo supuesto se puede y se debe flexibilizar el pago.

el método tradicional que nuestro sistema ha venido facilitando a las comunidades de propietarios es el de acudir a la vía judicial, en concreto, al procedimiento monitorio de reclamación

Nos encontramos con casos, como hemos anticipado, en que los impagos en mi comunidad de vecinos se deben a que el propietario no paga “porque no quiere”. Eso no siempre ocurre cuando el deudor es un moroso profesional, también podemos encontrar diferentes motivos. Algunos de los que nos encontramos con frecuencia y que podemos nombrar como ejemplo de lo que sucede a veces, son los casos en que los propietarios se encuentran inmersos en un procedimiento de divorcio y el que sale del piso se niega a pagar la cuota. También suele presentarse a menudo el supuesto en el que el propietario fallece y no se realiza pronto el reparto de la herencia, existen desavenencias entre los herederos o, simplemente, éstos no existen, pudiendo quedar, mientras tanto se resuelve la situación, impagadas las cuotas de comunidad. En este sentido, en nuestro post «¿Cuántos tipos de deudores hay?» analizamos distintas clases de deudores y sus características.

En cualquier caso, tanto si los impagos en mi comunidad de vecinos tienen lugar por causas debidas a dificultades económicas del propietario, dejadez del mismo, hallarse en alguno de los casos mencionados anteriormente u otros parecidos, o ya se trate de un moroso habitual que no paga las cuotas simple y llanamente porque no quiere, el método tradicional que nuestro sistema ha venido facilitando a las comunidades de propietarios es el de acudir a la vía judicial, en concreto, al procedimiento monitorio de reclamación nombrado en la Ley de Propiedad Horizontal (artículo 21 LPH), procedimiento especial de, en principio, sencilla tramitación, destinado a la obtención del pago de deuda dineraria, de cualquier importe, líquida, determinada, vencida y exigible, para cuya presentación no es preceptiva intervención de abogado ni procurador. En todo caso, aunque este tipo de procedimiento fue incluido en la Ley de Enjuiciamiento Civil del año 2000 con ese fin de proveer un procedimiento judicial que agilizara y dotara de mayor eficacia a las reclamaciones judiciales de cantidad, lo cierto es que, con el paso de los años, a medida que los deudores y los profesionales que los representan ante los tribunales han ido conociendo los vericuetos y artimañas para alargarlo, retrasarlo, restarle eficacia o, incluso, eliminarla completamente, se ha ido convirtiendo en un proceso más lento e ineficaz de lo que debiera.

3º ¿En qué consisten las alternativas extrajudiciales?

Si las buenas maneras no sirven con el propietario y se agota la vía diplomática y amistosa, la pregunta es: ¿Hay alguna otra acción para reclamar los impagos en mi comunidad de vecinos con anterioridad a tener que acudir al proceso monitorio?

Sin perjuicio del quinto punto que posteriormente comentaremos, los instrumentos clásicos para la reclamación extrajudicial han pasado, sobre todo, por el envío de un burofax con acuse de recibo y certificación de texto, que interrumpe el plazo de prescripción para el ejercicio de la acción judicial y que, además, luego tiene valor probatorio en cuanto al hecho de haber agotado la vía extrajudicial precisamente, acreditando así la buena fe de la comunidad demandante.

los instrumentos clásicos para la reclamación extrajudicial han pasado, sobre todo, por el envío de un burofax con acuse de recibo y certificación de texto, que interrumpe el plazo de prescripción para el ejercicio de la acción judicial y que, además, luego tiene valor probatorio

Al margen del envío de ese burofax en el que, con tono más o menos contundente, se le inste al deudor a pagar lo que debe, ¿qué otra cosa puede hacer mi comunidad para no tener que ir a juicio? Hay empresas dedicadas al recobro de deudas que también se podrían encargar de los impagos en mi comunidad de vecinos. Esta opción se revela como una alternativa interesante, aunque los propietarios tendrán que calcular la relación entre los resultados esperados y los costes que les supondrá la contratación de la entidad en cuestión, así como asegurarse de que la empresa contratada respeta escrupulosamente la legalidad vigente.

4º ¿Cómo se tramita el procedimiento monitorio?

Para que pueda mi comunidad dar inicio al proceso monitorio, para la reclamación de cantidades debidas por impagos en mi comunidad de vecinos, se requerirá como requisito sine qua non la previa certificación del acuerdo de la junta, aprobando la liquidación de la deuda con la comunidad de propietarios, por quien actúe como secretario de la misma, con el visto bueno del presidente, siempre que tal acuerdo haya sido notificado al propietario afectado en el domicilio por él designado o, en su defecto, en el propio piso o local o en última instancia, en el tablón de anuncios de la comunidad, conforme al artículo 9 LPH. Este trámite es necesario para que el vecino no pueda alegar indefensión.

se requerirá como requisito sine qua non la previa certificación del acuerdo de la junta, aprobando la liquidación de la deuda con la comunidad de propietarios

El procedimiento monitorio comenzará presentando la petición, que será un escrito con forma de demanda, ante el Juzgado de Primera Instancia del domicilio del demandado o del lugar donde se encuentre situada la finca (artículo 813 de la LECIV), con la firma del presidente de la comunidad o Administrador, si así lo acuerda la Junta de Propietarios.

El Juzgado le comunicará a mi comunidad por escrito el inicio del procedimiento para la reclamación de impagos en mi comunidad de vecinos, notificando a la parte deudora los hechos y dándole un plazo de 20 días para proceder al pago de la deuda o presentar un escrito de oposición con las pruebas correspondientes que lo justifiquen.

En el post de nuestro blog “La falta de eficacia del monitorio para recobrar impagados”, puedes obtener más información al respecto del proceso monitorio y cómo, en realidad, ha ido perdiendo un tanto protagonismo a lo largo del tiempo desde su introducción, aunque sigue revelándose como el procedimiento más ágil e interesante desde el punto de vista judicial de los que han existido hasta la fecha.

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¿Cuándo prescribe el plazo para reclamar impagos en mi comunidad de vecinos?

Esta cuestión ha sido tratada ampliamente por nuestros Tribunales, que han venido a establecer, como criterio general, que los gastos comunes, incluyendo los ordinarios y los extraordinarios, tienen un plazo de prescripción de 15 años, que hoy en día, tras las últimas modificaciones legislativas, se han visto reducidos a 5 años.

Como proclamamos en el título de este post, hay una quinta clave a tener en cuenta en cuanto a los impagos en mi comunidad de vecinos, ¿cuál es?

Impagos en mi comunidad de vecinos e ICIRED. La clave definitiva.

¿Qué puede hacer ICIRED por las comunidades de propietarios?

Los ficheros de morosidad han estado, tradicionalmente, monopolizados en cuanto a su uso y a la posibilidad de ser consultados, por los bancos, las entidades financieras y las compañías de telecomunicación. Se trata de una herramienta eficaz para lograr el cobro de cantidades, ya sean altas o bajas, siempre que sean ciertas, vencidas, exigibles y con una antigüedad inferior a seis años, ya que incluir a una persona en uno de estos ficheros implica cerrarle prácticamente todas las puertas para la obtención de crédito o la contratación con otras entidades que puedan consultar esos mismos ficheros.

¿Cómo podía este sistema, tal y como estaba configurado, ayudar a resolver los impagos en mi comunidad de vecinos? Francamente, de ninguna manera… Por ese motivo, para democratizar el uso de los ficheros de morosidad y que todo aquél que sufra un impago, sea empresa grande, mediana o pequeña, profesional autónomo o incluso particular, pueda contar con esta herramienta de gran utilidad en la lucha contra los impagos, nació ICIRED.

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Se trata del primer fichero, de acceso online, que está abierto en cuanto a su uso para cualquiera con un crédito a su favor, y para su consulta para cualquiera que tenga interés legítimo en conocer la solvencia de una persona, sin necesidad de que, ni unos ni otros, se encuentren asociados a ICIRED, sino qué únicamente hayan hecho el registro en la web (gratuito y sin compromiso).

para democratizar el uso de los ficheros de morosidad y que todo aquél que sufra un impago, sea empresa grande, mediana o pequeña, profesional autónomo o incluso particular, pueda contar con esta herramienta de gran utilidad en la lucha contra los impagos, nació ICIRED

Las comunidades de propietarios pueden acordar en junta la inclusión de los morosos de su comunidad en el fichero ICIRED, el cual, antes de llevar a cabo tal inclusión, requerirá de pago al deudor para tratar de resolver la deuda cuanto antes y, al mismo tiempo, para cumplir con el requisito legal de advertir al deudor de la publicación en un fichero de morosidad para el caso de no abonar lo debido.

¿Cómo usar un fichero de morosos para los impagos en mi comunidad de vecinos? ICIRED me da la respuesta.

Sufrir impagos en mi comunidad de vecinos es algo que puedo vivir yo y que, prácticamente cualquier propietario en régimen de propiedad horizontal, ha conocido. Cuéntanos tu caso, cómo conseguisteis cobrar en vuestra comunidad o si aún estáis luchando por vencer la resistencia de los vecinos morosos. Si lo que deseas es conocer un poco más sobre el sistema que emplea ICIRED, en nuestra web encontrarás la información que necesitas ¡Contáctanos para lo que necesites!

 

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1 Comentario

  1. […] ¿Impagos en mi comunidad de vecinos? Vivir en cualquier comunidad conlleva siempre preocupaciones y tensiones diversas, ya que supone la convivencia con diferentes personas y familias y es necesario llegar a acuerdos y establecer unas normas comunes de convivencia. Pero entre las razones para que surjan discrepancias entre los miembros de cualquier comunidad se encuentran los vecinos morosos. […]

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