La insolvencia en las comunidades de propietarios

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Nadie está exento del pago de sus cuotas, aunque se esté en paro o en una situación económica excepcional

La insolvencia en las comunidades de propietarios por parte de algunos vecinos, en lo que respecta al pago de las cuotas para el mantenimiento de los elementos comunes de un inmueble en propiedad horizontal, supone una sobrecarga económica para aquellos que sí cumplen con las obligaciones que al respecto, establece la Ley sobre Propiedad Horizontal en su artículo 9.

Efectivamente, de acuerdo al dicho artículo, “es obligación del propietario contribuir, con arreglo a la cuota de participación fijada en el título o a lo especialmente establecido, a los gastos generales para el adecuado sostenimiento del inmueble, sus servicios, cargas y responsabilidades que no sean susceptibles de individualización”

Nadie está exento del pago de dichas cuotas, aunque se esté desempleado o porque exista alguna otra situación económica excepcional. Su falta de pago, aparte de ocasionar la pérdida del derecho a voto en la Junta de Propietarios, el vecino moroso podría ser embargado de acuerdo a lo que estipula el artículo 592 de la Ley de Enjuiciamiento Civil (LEC) Orden en los embargos, «Si acreedor y deudor no hubieren pactado otra cosa, dentro o fuera de la ejecución, el Secretario judicial responsable de la ejecución embargará los bienes del ejecutado procurando tener en cuenta la mayor facilidad de su enajenación y la menor onerosidad de ésta para el ejecutado«, así como lo establecido en el art. 584 ejusdem, establece también que «No se embargarán bienes cuyo previsible valor exceda de la cantidad por la que se haya despachado ejecución, salvo que en el patrimonio del ejecutado sólo existieren bienes de valor superior a esos conceptos y la afección de dichos bienes resultare necesaria a los fines de la ejecución«.

Esta Ley sobre Propiedad Horizontal, que ha sufrido varias reformas, establece mecanismos que regulan el cobro de estas deudas que al no ser personalísimas sino transmisibles con la vivienda, prescriben a los 5 años de acuerdo a lo establecido en la Ley 42/20015 de octubre de 2015, de reforma de la Ley 1/2000 de 7 de enero de Enjuiciamiento Civil, siempre y cuando no hayan sido reclamadas para su recobro por parte de la comunidad.

Es por ello que es necesario para lograr el cobro de esas deudas, evitar que las mismas prescriban y ejercer la vía más expedita y segura para tal fin.

COBRAR LA DEUDA A UN MOROSO

En primer lugar, la administración de la comunidad debe agotar la vía amistosa para el cobro de la deuda, debiendo notificar al deudor formalmente mediante burofax o cualquier otro medio fehaciente, la existencia de la deuda, el requerimiento del cobro con indicación detallada del saldo deudor, esto es, el período al cual corresponde la deuda acumulada por éste, así como el plazo máximo de pago para evitar medidas de recobro que puedan llevarse a cabo por parte de la comunidad.

En caso de que el deudor no resida en la vivienda o local y no haya indicado otro domicilio, bastará la publicación en el tablón de anuncios de la comunidad, con indicación expresa de los motivos por los cuales se hace de esa manera, firmada por el Secretario y visto bueno del Presidente.

La solución de este tipo de incidentes de forma amistosa e interna siempre es lo más recomendable, pero en muchas ocasiones no existe la posibilidad de un acuerdo amistoso.

Actualmente existe un convenio firmado entre el Colegio de Administradores de Fincas y las sociedades del Programa de Lucha contra la Morosidad en Comunidades de Propietarios, mediante el cual las comunidades que cuentan con un administrador de fincas profesional, pueden reclamar de forma gratuita las deudas de los vecinos morosos, contribuyendo así a atacar la insolvencia en las comunidades de propietarios.

Previamente, la Junta de Propietarios a través de su Presidente, habrá convocado a una Junta a fin de informar al resto de los propietarios de la existencia de una deuda para que eventualmente, pueda tomarse la decisión de iniciar o no acciones de cobro contra el vecino moroso ya sea a través de la vía judicial o mediante la intervención de una empresa de recobro.

Los detalles y desglose, y conceptos de dicha deuda, así como los plazos de pago acordados, el acuerdo de notificación al vecino moroso, el visto bueno de las notificaciones y comunicaciones que serán dirigidas a éste, así como cualquier otra circunstancia inherente a la misma, deberán constar en acta levantada a tal fin y serán del dominio público de todos y cada uno de los integrantes que conformen la comunidad.

Estos son requisitos sine qua non para la posterior reclamación judicial, ya que tanto el acuerdo de la Junta, el requerimiento y notificación al propietario moroso, así como la certificación del acuerdo de la Junta, deberán aportarse al momento de la interposición del denominado procedimiento monitorio.

Efectivamente, agotada la vía amistosa procede el inicio de los trámites judiciales para su cobro a través de un procedimiento monitorio, el cual pretende la reclamación de una deuda dineraria, líquida, vencida y exigible, siendo ésta la vía judicial más expedita y menos costosa ya que no requiere de abogado ni procurador por lo que cualquier persona puede iniciarlo.

Sin embargo, si luego de presentada la petición inicial y en caso de que se presente oposición por el deudor, la cuantía de lo reclamado es superior a 6.000 euros, se remitirá al Juicio Ordinario donde sí se requerirá la intervención de abogado y procurador, para lo cual existen formularios o impresos para iniciar el procedimiento. De este tema puede encontrarse mayor información en la web del Consejo General del Poder Judicial

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Los documentos que se deben acompañar a la reclamación judicial son:

  • El acuerdo de la Junta de propietarios aprobando la liquidación de la deuda.
  • El requerimiento y notificación al propietario moroso.
  • La certificación de ese acuerdo.

DEMANDA CONJUNTA

A fin de atacar la insolvencia en las comunidades de propietarios cuando hay varios casos con causa de pedir idéntica (varios propietarios morosos de una misma comunidad), la acumulación de pretensiones no está permitida expresamente ni en la Ley sobre Propiedad Horizontal ni en la regulación del juicio monitorio (arts. 812 y ss LEC), aunque hay quienes opinan que el artículo 72 LEC lo permite, pues la Comunidad (demandante) reclama a varios propietarios la falta de pago de la cuota parte que le corresponde de acuerdo a su porcentaje de participación en la propiedad.

La acumulación en consecuencia, evitaría que se dilate o se extienda innecesariamente el proceso, cumpliéndose así con el principio de economía procesal, que no es otra cosa que la aplicación de un criterio utilitario en la realización empírica del proceso, con el menor desgaste posible de la actividad jurisdiccional.

RECARGO A LA DEUDA

El recargo de morosidad se presenta como una forma interna de regular la comunidad de propietarios y evitar en lo posible el atraso en el pago de las cuotas comunitarias de los inmuebles, contribuyendo así a atacar la insolvencia en las comunidades de propietarios. Es recomendable que el mismo se prevea en los estatutos iniciales de la comunidad inscrito en el Registro de Propiedad, de esta manera se evita que cualquier propietario alegue su desconocimiento. Sin embargo, si no se hizo en esa oportunidad, es posible hacerlo a posteriori mediante la modificación de los estatutos o a través de su inclusión en el reglamento de régimen interior de la comunidad.

Al respecto, hay que tener en cuenta que dicho acuerdo puede ser aprobado por mayoría simple aunque es preferible que sea por unanimidad, aunque en algunas comunidades autónomas se requiere sea aprobado por las 4/5 partes. Una vez alcanzado el acuerdo, el mismo será de aplicación a partir del momento de su aprobación, por lo que no tendrá efecto retroactivo.

En todo caso, el recargo no debe exceder nunca del 10% pues podría considerarse abusivo y alegar la usura.

EMPRESAS DE COBRO A MOROSOS

Las empresas de cobro de morosos o impagados, se encargan de prestar el servicio de cobro de deudas a vecinos morosos y ayudan a la gestión de cobro a cuotas impagadas de la comunidad, tratando de evitar un largo y costoso procedimiento judicial.

El acceso o contratación de este tipo de empresas es completamente legítimo y no vulnera en ningún caso el derecho de los deudores, sin embargo, hay que tener cuidado al momento de confiar el cobro de las deudas, pues algunas utilizan métodos que pueden vulnerar el honor o la imagen del deudor, pudiendo incurrir en el delito de coacciones previsto en el artículo 172.1 del Código Penal y llamado “delito leve de coacciones” contenido en el artículo 172.3, introducido en la Reforma del Código Penal de 2015, además de la responsabilidad civil correspondiente.

Por su parte, las Comunidades de Propietarios deben cumplir la normativa contenida en la Ley Orgánica de Protección de Datos, debiendo redactar los documentos de seguridad y respetar la normativa y las resoluciones en este ámbito dictadas por la Agencia Española de Protección de Datos, evitando así ser sancionados.

A fin de resguardarse de este tipo de posibles incidencias legales, existe  ICIRED,  una base de datos que permite intercambiar información sobre impagos comerciales tanto de personas jurídicas como de personas físicas, se constituye en una herramienta fundamental para atacar la insolvencia en las Comunidades de Propietarios, ya que recoge las publicaciones de los impagos de sus usuarios y permite que cualquier tercero pueda consultar dicha información, facilitando así la prevención de la morosidad al recoger y suministrar información de gran relevancia para conocer la solvencia de personas físicas y jurídicas.

Además, esta plataforma favorece el recobro de los impagos al ejercer presión sobre los deudores, que hasta ahora se encontraban en el anonimato merced a las dilaciones en el tiempo de los procesos judiciales para las reclamaciones de impagados y la tremenda opacidad dentro del sector para poder acceder a las listas de morosos.

Efectivamente, es un hecho que una vez incluido un moroso en el fichero de ICIRED,  funcionará como un sistema de información central de riesgo, lo que afectará negativamente su historial crediticio, ya que tanto los bancos como las entidades financieras al tener acceso a dicha información, podrán de acuerdo a la evaluación del riesgo negarle préstamos o créditos.

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