Éstas preguntas -entre las muchas que nos hacemos en éstos días- se vienen realizando a muchísimos profesionales del derecho, ya que tras el Real Decreto 463/2020, de 14 de marzo, por el que se declara el estado de alarma para la gestión de la situación de crisis sanitaria ocasionada por el COVID-19, nada se ha establecido al respecto.
Por ello, se demanda información al respecto, tanto por propietarios como por inquilinos, motivo por el, entiendo debemos diferenciar entre los contratos más habituales: “Vivienda Habitual/ Segunda Residencia” o “Locales de Negocio”.
1.- Vivienda Habitual/ Segunda Residencia:
En primer lugar, los particulares y propietarios de inmuebles dedicados a vivienda o segunda residencia, debemos señalar que el Real Decreto nada dice, ni establece limitación alguna al respecto. Por ello existe obligación de pago de la renta, recomendándose en éste caso dialogar con el propietario para intentar novar o modificar de forma puntual la forma de pago, prorrateando, suspendiendo o difiriendo el pago a meses futuros.
En éste caso recomendamos que ese acuerdo quede reflejado por escrito o en soporte que justifique el acuerdo alcanzado. Ante la situación de confinamiento se puede solicitar que por email, whassap, sms, etc se obtenga por escrito el acuerdo alcanzado, en aras de tener la tranquilidad futura de evitar interpretaciones de lo que se pudo o no haber acordado.
El Gobierno, en el Real Decreto ha establecido medidas para intentar salvaguardar los puestos de trabajo, por ende los ingresos, y así frenar el gran número de despidos que se pueden producir en el estado de alarma en el que nos encontramos, que como bien saben se regularán a través de muchos “Ertes” con objeto de garantizar los ingresos de los trabajadores, y no paralizar del todo el consumo.
Es, por ello, que en éstos caso, al nada decirse los contratos de arrendamiento de vivienda o segunda residencia, debe continuarse con la obligación del pago de la renta, y poca discusión veo en éste aspecto.
Un dato que no podemos pasar por alto que los desahucios del alquiler supusieron en 2019 dos terceras partes del total de lanzamientos ejecutados por los juzgados españoles (se contabilizaron 36.467), con Cataluña, Andalucía y Madrid al frente, según el Consejo General del Poder Judicial (CGPJ).
Nuestro mercado del alquiler no está profesionalizado, y nos encontramos que la mayoría de propietarios lo componen familias ahorradoras, y son muchas las que viven o completan sus ingresos con lo que obtienen de sus inquilinos. Nos encontramos con un choque de intereses entre dos figuras, propietario e inquilino, con la dificultad de determinar cual es el interés más digno de protección, que nos llevaría a estudiar caso a caso, y que por el tiempo necesario no
Se plantea la posibilidad de una moratoria, debiéndose en éste caso regular aquellos arrendamientos en situación de especial vulnerabilidad, donde habrá que estarse a las medidas que disponga el Gobierno, siguiendo criterios similares a la moratoria en el pago de hipotecas, evitando así provocar graves perjuicios a miles de particulares ahorradores.
2.- “Locales de Negocio”:
A diferencia de lo anterior, donde no se ha establecido limitación alguna, en los locales de negocio si se debemos distinguir dos supuestos, aquellos casos en los que no sea suspendido la actividad empresarial (supermercados, farmacias, clínicas veterinarias, etc) donde todo seguiría igual y los casos en los que ha quedado suspendida de forma expresa la actividad con el Real Decreto 463/2020, de 14 de marzo y por ende se prohíbe la apertura al público.
Nos centramos en éste supuesto y en los mecanismos que existe en nuestra legislación y que sin dudan deberán ser aplicados por propietarios e inquilinos y en su defecto por los Tribunales de Justicia. Se deberá determinar por los Tribunales, sino lo hace el Gobierno, si la situación actual era evitable y previsible, circunstancia ésta que entiendo ante la gravedad de lo acontecido (miles de fallecidos, gasto sanitario extraordinario, gasto público ocasionado, etc) se depurará mas adelante por los Tribunales, por el gran numero de demandas y denuncias que se plantearán.
En caso de considerarse como CASO FORTUITO no existirá exoneración de obligación de pago por parte de los inquilinos.
La situación actual estaría encuadrada dentro de lo establecido en el artículo 1105 del Código Civil, que se conoce como causas de fuerza mayor o caso fortuito: “Fuera de los casos expresamente mencionados en la ley, y de los en que así lo declare la obligación, nadie responderá de aquellos sucesos que no hubieran podido preverse, o que, previstos, fueran inevitables.”
Se deberá determinar si la situación actual era evitable y previsible, circunstancia ésta que entiendo ante la gravedad de lo acontecido (miles de fallecidos, gasto sanitario y público ocasionado) se depurará mas adelante por los Tribunales, por el gran numero de demandas y denuncias que se plantearán. En caso de considerarse como caso fortuito no existirá exoneración de obligación de pago por parte de los inquilinos.
Pero para el caso que se entienda que nos encontramos ante un caso de FUERZA MAYOR en el que la característica principal es la inevitabilidad y la imprevisibilidad, operaría una situación a favor del inquilino.
La imprevisibilidad como todos sabemos se ha definido como la cualidad que ostenta un acontecimiento para sorprendernos cuando tenemos en cuenta lo que normalmente ocurre y las consecuencias que ordinariamente acarrean los sucesos habituales, de modo que la observación de la realidad no nos permita anticipar que ese suceso acaecerá y acarreará unas consecuencias de tal magnitud (Castilla Barea).
Por otro lado la inevitabilidad puede definirse como la incapacidad para impedir o bien que el acontecimiento en sí mismo se produzca o bien que se materialicen sus consecuencias dañosas.
Nuestro Tribunal Supremo, manifestó que un cierto grado de previsibilidad de que podían sobrevenir circunstancias que hicieran imposible la prestación, no debe excluir la operatividad de lo dispuesto en el artículo 1784, sino que lo esencial es que realmente se produzca la imposibilidad objetivamente, sin culpa del deudor y que no haya incurrido éste en morosidad.
Por ello, si existirá obligación de pagar la renta de 1 a 14 de Marzo, pero no en adelante, y subsistiría mientras dure ese estado de alarma decretado por el Gobierno, previa notificación al propietario de esa situación.
El hecho de no pagar, colocaría en una posición perjudicial al propietario, causándole un grave daño patrimonial sin que en ese caso se le pueda achacar responsabilidad al inquilino ni a nadie.
La vía en éste caso será exigir responsabilidad patrimonial a la Administración por ser quien, a través del Real Decreto ha acordado la suspensión de la actividad como garante del cumplimiento de la seguridad sanitaria, debiendo operar la reclamación establecida en el artículo 3.2 de la Ley Orgánica 4/1981, de 1 de junio, de los Estados de Alarma, Excepción y Sitio; y artículos 32 y 35 de la Ley 40/2015, de 1 de octubre, del Régimen Jurídico del Sector Público.
Por otro lado, el Gobierno recomienda la negociación entre inquilino y propietario, sacando el problema de su esfera, en una situación que él mismo califica como extraordinaria, y que por la complejidad no se atreve a regular, o por lo menos ha olvidado hacer en el Real Decreto dictado, limitándose a amparar a aquellas figuras calificadas como vulnerables, pero cabe preguntarnos ¿el empresario, en la situación actual en la que no se le permite abrir su negocio para salvaguardar la salud de todos no lo es?.
En casos extraordinarios, en casos como el de hoy, la intervención del Estado es esencial para que no caiga el sistema, y por ende debe intervenir y proteger a propietario e inquilino en una situación como la que nos ocupa, o nos veremos de nuevo en los Tribunales, propietarios e inquilinos reclamando si se califica la situación como caso fortuito o caso de fuerza mayor.
Nos encontraremos de nuevo en ¿una patada a seguir?.
Fdo. Marcos Galera López
Agaz [ abogados ]
