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Nos encontramos al borde de cumplir un año desde que se decretara el Estado de Alarma nacional y se pusiera el foco directamente en las palabras pandemia y covid-19. Parece mentira que ya hayan pasado 365 días. Incluso se hace complicado echar la vista atrás por todo lo que se ha perdido a nivel humano y económico. Todos los sectores se han visto afectados, por supuesto unos en mayor medida que otros, y algunos también más reforzados que otros por el aumento de las necesidades digitales del ser humano abocadas por el confinamiento domiciliario y la adaptación al teletrabajo siempre que fuera posible. 

Toda esta situación lo que ha provocado es una crisis sanitaria sin precedentes que ha arrollado la cultura, el sector servicios, el turismo y el paradigma de vida que teníamos en España hasta ahora donde el sustento y la base de la economía radica precisamente en el turismo y el sector servicios. La crisis sanitaria ha traído consigo la económica y la económica, la social. Los impagos se han convertido en los protagonistas durante este último año a nivel económico. Raro es el empresario o empresaria que ha podido mantener su negocio y no incurrir en tremendas pérdidas y gestiones de trabajadores a través del SEPE

La crisis en el sector servicios como protagonista

Si ya nos referimos a los impagos como los verdaderos protagonistas de esta crisis económica, si ponemos el foco en el sector servicios, no se libra ni un autónomo o pyme en haber incurrido en ellos. El cierre de la hostelería y los locales comerciales por las restricciones sanitarias marcadas por el Gobierno central y los autonómicos han hecho que se tenga que reformular la estructura de este sector y que muchas personas que vivían precisamente de arrendar sus locales comerciales a bares, peluquerías y comercios, se vieran indirectamente afectados ante la imposibilidad de estos de responder ante las cuotas por el alquiler de su local comercial. La base de su negocio. 

El impago de alquiler de un local comercial durante el coronavirus en su primera fase fue radical, pero incluso ahora, un año después, hay muchos negocios que no han podido volver a abrir sus puertas por no poder responder ante tales cuantías comparadas con los beneficios que pueden recibir abriendo sus locales en función de estas restricciones sanitarias. La incertidumbre sanitaria se traslada a la economía y en muchos casos las soluciones no terminan de llegar. 

El impago de alquiler del local comercial como efecto derivado de la pandemia

Los contratos de arrendamiento de locales comerciales son la forma de vida de muchos ciudadanos que hacen que esas cuotas se conviertan en sus ingresos principales y les permitan vivir mes a mes con el dinero que sus arrendatarios les abonan. Por lo tanto y como efecto derivado de la pandemia y los impagos de estos locales comerciales al mantenerse cerrados, estas personas han visto como sus ingresos se han paralizado y sus gastos han seguido estando ahí con relación a los locales comerciales que tienen arrendados. 

Dadas las circunstancias y entendiendo que además estos contratos de arrendamiento no contaban en ningún caso con un anexo o cláusula donde se especificase qué hacer en caso de crisis sanitaria y cierres por fuerza mayor, no quedó más remedio que negociar entre ambas partes e intentar llegar a un acuerdo colaborativo donde arrendatarios y arrendadores pudieran subsanar en alguna medida la situación tan drástica y sin precedentes que se estaba viviendo. Por supuesto en ningún caso se contempló como incumplimiento grave el no responder ante los pagos del alquiler de los locales comerciales, ya que la circunstancia sobrevenida no dejaba lugar a la mala fe o dolo. El llegar a este acuerdo que describimos entre ambas partes resultaba y resulta necesario para no incurrir todavía en más gastos llevando estos impagos ante procesos judiciales por impago de alquiler comercial durante el coronavirus. 

En muchos casos se han llegado a acordar o pactar suspensiones temporales de contratos, renegociación de la cuantía a abonar y los plazos para responder ante ella. Lo que conocemos como reducciones temporales de renta y moratorias de pago. 

El principio rebus sic stantibus

Pese a la buena fe y el acto de conciliación entre ambas partes que hemos comentado, algunos de los arrendatarios han visto una posibilidad de sobrevivir amparándose en la aplicación del principio rebus sic stantibus o sea la modificación sustancial y sobrevenida de las circunstancias tenidas en cuenta al formalizar el contrato. Ampararse en este principio puede ser una válvula de escape, pero la aplicación y resolución positiva de la misma depende de un Tribunal. Sobre esta institución recae decidir si opera o no para cada caso en concreto que se solicite. 

La aplicación de esta cláusula, en ningún caso se utiliza con la finalidad de eximir y no hacerse cargo del pago ante una circunstancia normal, sino que viene de la deriva de este contexto tan extraordinario y sin precedentes como el coronavirus. No se aplica con el objetivo de incumplir o beneficiarse de la extinción de la obligación de pago. Los impagos de alquiler de locales comerciales durante el coronavirus recaen sobre la situación de vulnerabilidad derivada de la pandemia. 

Existe otro punto, también con la ley en la mano que sitúa la doctrina mayoritaria en entender que la pandemia por el Covid-19 es un caso de fuerza mayor y que por lo tanto quedaría regulado en el artículo 1105 del Código Civil en el cual se señala que “fuera de los casos expresamente mencionados en la ley, y de los en que así lo declare la obligación, nadie responderá de aquellos sucesos que no hubieran podido preverse o, que, previstos, fueran inevitables”.

El arrendador ante los impagos de alquiler de su local comercial

Las normas tributarias indican que el impago del alquiler de locales comerciales no exime al propietario de sus obligaciones fiscales por los ingresos, que pueden haber sido obtenidos o quizás realmente no, en las circunstancias actuales, teniendo así que responder por el 21% de IVA sobre las rentas presuntas sin que el inquilino/arrendatario haya satisfecho su aportación.

Una situación muy complicada y que pone contra las cuerdas a estos propietarios que, no habiendo recibido el importe de la renta acordada con sus arrendatarios, deben realizar el ejercicio de la declaración del IVA teniendo que abonar la cuantía correspondiente pese a no haber recibido ese ingreso. 

La única medida que en cierto modo puede beneficiar a este colectivo frente a los impagos de los locales comerciales por coronavirus y que deben hacer frente al pago del IVA, es la medida aprobada por el Gobierno para paliar los efectos del Covid-19 a través de la posibilidad de acogerse a un aplazamiento del abono de este impuesto hasta en seis meses con carencia de intereses en los tres primeros. Sin embargo, no hay que perder de vista que hablamos de un aplazamiento y no de una supresión, por lo que, transcurrido el plazo legalmente previsto, habría que pagar ese concepto tributario, se haya logrado el pago por el deudor o no. 

Todo ello hace hincapié en que ante el impago de alquiler de un local comercial por coronavirus e independientemente de las negociaciones acordadas entre arrendadores y arrendatarios, es evidente que la declaración del IVA en el primer trimestre resultó ser muy complicada para quienes tuvieron que ejecutarla.

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